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邯郸等二三线城市库存压力凸显 泡沫是否破裂
中国城市低碳经济网   2013-08-02 作者: 来源: 文字大小:[][][]

2013年上半年的房地产市场,冷热不均,城市分化明显。根据数据显示,一线城市上半年市场表现火热,成交量同比均大幅上涨;二线省会中心城市成交量也维持在相对较高水平;部分二线城市和三线城市,受民间资本危机影响,上半年成交疲软,其中以苏州表现最差,同比大幅下跌42.7%。

一方面是二三线城市的成交疲软,另一方面是二三线城市的大量造城运动,导致市场供过于求、库存积压现象逐渐突出。

近期,渣打银行对西安、重庆、石家庄等8个城市30家房地产开发商进行调查,结果显示,二三线城市房屋库存令人担忧,有63.3%的受访开发商称其所在城市房屋库存没有出现下降,有40%甚至认为库存还在上升。

“二三线城市尤其是三线以下城市库存明显偏高,这主要是过去土地供应量偏大的原因,造成了现在市场待建、待售现象严重,在明显供大于求的格局下,就会造成高库存、去化较慢等问题出现。”中国房地产学会副会长陈国强对中国房地产报记者表示。

“一线城市房屋供不应求,二三线城市供大于求,这表明在中国这样一个大国,各个城市面临的住房问题并不相同,因此以一套全国一律的政策来调控市场,是不太能收到什么效果的。”财经评论人周俊生表示。

上半年:库存积压严重

“前几年集中供地规模太大,地方财政对土地依赖度过高,加上二三线城市本身容量有限,所以供大于求是个必然。”世联地产北京公司副总经理刘春岩对中国房地产报记者介绍。

根据世联地产对部分城市的监测发现,今年上半年,一线城市和中心城市库存和去化时间有所回落,普通二线城市和三线城市房屋库存走高,去化压力增大。数据显示,截至2012年末,常州全市商品房可售余量为1360万平方米,同比上升12.84%,这一数据已经刷新了其2008年的最高记录。如果按照2012年月度成交平均面积计算,常州全部的商品房库存量需消化20.9个月,住宅则需要14.18个月消化完。

“二三城市出现库存过剩是结构性的,现在许多城市基本每个区都要建设所谓的CBD,搞大规模开发,而这些城市往往城市化还未结束,每个郊区又都要建设开发新区,但因为缺乏产业的支撑,盲目开发的结果必然造成库存积压。”阳光100常务副总裁范小冲向记者分析。

“今年上半年,无论是外媒还是国内媒体对于‘鬼城’现象的报道愈加集中。”陈国强对记者表示,“当前,房地产造成的‘鬼城’现象,就是房地产业失衡所暴露的一大问题。我们一些地方政府对于新城、新区的规划太过于超前,对于市场的需求也过于乐观,在现今投机性购房受到调控的条件下,房子规模供大于求的现象就暴露得更彻底。”而房屋库存积压严重,一个重要的原因就是房价太高,脱离了当地的消费能力。根据百城价格指数显示,百城均价自2012年6月首次止跌后连续13个月环比上涨,2013年上半年,百城住宅均价累计上涨4.55%,二季度受“新国五条”政策影响,涨幅有所收窄。但同比来看,上半年百城均价涨幅也在持续扩大,6月达到7.40%,为2011年10月以来最高值。

“这一轮市场价格,不论明涨还是暗涨,不论地方政府如何说统计数据只是微涨,上涨都已是事实,各开发商对于后市房价上涨的预期很高。”刘春岩表示。

下半年:谨慎乐观

根据渣打银行调查报告显示,30宗二三线城市开发商中有21家表示,所在城市房屋价格在过去3个月温和上涨,23家开发商认为,下半年房价涨幅将达10%,有6家表示涨幅会更大。根据渣打银行宏观分析师申岚对外所言,事实上,受访开发商对下半年销售前景普遍持乐观态度。

“开发商的这种判断,很难说没有根据。房地产调控已经进行了三四年,但房价却始终没有降下来,就让他们加大了这样的预期。”周俊生表示。

“下半年大家都觉得涨是趋势,但我觉得涨中还是有危险的。因为毕竟第二季度的宏观经济不是那么景气,下半年对于整个行业来说‘钱紧’是必须要面临的问题,对于个人房贷而言下半年可能会更紧一些,风险还是存在的。”刘春岩对记者表示,现在很多开发商对后市预期都很高,豪情万丈的去拿地,看起来很危险。

“这轮市场中心化比较明显,一线城市和中心城市市场的容量和需求的爆发明显好于普通二三线城市,所以接下来回归一线城市和中心城市拿地或是大部分开发商的共识。”刘春岩说。

但范小冲认为,“不同城市不同开发商有不同的拿地战略,有些开发商在回流一线城市,但有些还在坚定地深耕二三线城市,比如我们。未来中国的第二轮增量的主战场还是在二三线城市,因为新型城镇化的发展,二三线城市除了人口在逐渐进入外,功能也在升级,未来的机会和空间还是较大的”。

然而刘春岩也明言,目前二三线城市楼市的主要任务还是去库存,因而开发商还需谨慎投资。

根据研究院报告显示,下半年的房地产调控政策“有保有压”,将以稳为主,构建房地产长效机制政策也将逐渐展开。作为长效机制的重要组成部分,房产税改革试点范围扩大将可能在下半年落实。

“房产税的改革试点扩围已经没有悬念,关键是涉及哪些城市,面有多大,出台什么样的试点方案。而其他加码政策至少在三四线城市不太可能。”陈国强表示。

“目前政府出台的信贷利率政策正在走向市场化,和上届政府运用行政手段干预不同,新一届政府对于房地产调控的思路正在向市场方面靠拢,长效机制的建立在逐步落实,未来限价之类的行政手段或将被税收等方式取代,行政手段可能会慢慢淡出。”范小冲表示。

[中国城市低碳经济网编辑:陈优]

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